2010년 09월 16일
건전 융자란 무엇인지 알려 주마!
앞의 글에 이어 오늘은 집을 살 때 은행대출을 끼고 사는 것이 과연 합리적인 것인지 얘기해 보겠습니다.
1. 은행융자를 끼고 집을 살 때의 투자가치
먼저 융자끼고 사는 집의 자본이득률을 먼저 계산해 봅시다. 이전 글에서 밝혔듯이 자본이득률은 실수익/실투자액입니다. 실투자액, 소위 '총알'은 집값에서 전세보증금과 은행대출액을 뺀 것입니다. 그리고 분자의 실수익부분은 집값상승분에서 대출이자를 빼줘야 합니다. 즉,
실투자액 = 집값 - 전세보증금 - 대출액 = H - D - L
실수익 = 집값상승분 - 대출이자 = H*ra - L*rl
투자수익률 = 실수익/실투자액 = (H*ra - L*rl) / (H-D-L)
이제부터 다소 어려워지는데 너무 어렵다 생각하시면 수식 부분은 생략하고 결과 설명만 보시면 됩니다. 일단 위 식을 대출금(L)에 대해 미분해 보겠습니다. 항상 양수인 분모 부분은 생략하고 분자만 나타냅니다.
dr/dL = H * (ra - rl) + D * rl
왜 미분을 하느냐 하면 대출이 수익률에 도움이 되는 건지 아닌지 판단할 수 있기 때문입니다. 미분값이 0보다 커지면 대출을 통해 수익률이 높아진다는 얘기고, 미분값이 0보다 작아지면 대출이자 때문에 수익률이 오히려 낮아진다는 얘기입니다. 일단 미분 결과값에서 L이 사라져 버렸습니다. 그 의미는 투자율을 극대화 할 수 있는 최적의 대출금 규모라는 것은 존재하지 않고, 시장조건에 따라 대출이 투자수익률을 높이는 약이 되거나, 반대로 독이 되거나 둘 중 하나가 된다는 겁니다.
2. 대출이 투자에 약이 되는 경우
위의 식에서 미분값이 0보다 커지는 조건을 정리하면 다음과 같이 됩니다.
ra / rl > 1 - D/H
아싸, 이전 글에서 봤던 전세가비율(D/H)이 다시 나왔군요! 반갑네요. 인사 한번 해줍니다. (^_^)/ 방가~
자.. 이제 그 의미를 살펴봅니다. 일단 전세가 비율(D/H)을 대략 0.5로 놓고, 집값상승률을 2%로 놓고 봅시다. 그러면 위 식은 이렇게 정리됩니다.
2% / rl > 1- 0.5 ====> rl < 4%
집값상승률이 연 2%로 예상되고, 전세가 비율이 50%인 집을 융자끼고 사는 경우에는 대출이자가 4%보다 작아야 수익률에 도움이 된다는 뜻입니다. 대출이자가 4%보다 커지면 수익률을 까먹는 독이 됩니다. 그럼 실질적인 몇 가지 시나리오에 대해 계산을 해 볼까요? (표가 잘 안 올라가네요.. 그냥 텍스트로 올립니다.)
집값상승률(ra) 2% 3% 4%
전세금비율(D/H) 0.4 0.5 0.6 0.4 0.5 0.6 0.4 0.5 0.6
임계대출이율(rl) 3.3% 4.0% 5.0% 5.0% 6.0% 7.5% 6.7% 8.0% 10.0%
집값상승률이 높고, 전세값비율이 높을 때는 높은 대출이율에도 불구하고 투자수익률에 도움이 됩니다. 하지만 그 반대의 경우 요즘처럼 집값상승률이 계속 마이너스로 간다면 대출은 항상 독이 되게 되어 있습니다. 집을 사실 때는 여러분께서 사시고자 하는 집의 전세가 비율, 집값상승률 기대값 그리고 대출이자를 위의 식에 넣고 비교해서 대출을 받아 집을 사는 것이 정말로 다탕한 선택인지 반드시 따져 보셔야 합니다.
3. 자가주택에서 융자의 중요성
이전 글에서 자가주택을 사는 거랑, 전세 살면서 전세끼고 다른 집을 사는 거랑 투자 면에서 차이가 없다고 말씀드렸는데요. 그건 융자가 없을 때 얘기고, 융자라는 면에서는 분명히 차이가 발생합니다. 본인이 사는 자가주택에 대해서는 집값 전체를 담보로 보기 때문에 전세끼고 산 집보다 더 많은 대출을 받을 수 있기 때문이죠. 투자 측면에서는 이걸 굉장히 조심해야 합니다.
전세보증금과 은행융자금은 둘 다 집값을 담보로 하는 대출금입니다. 대출금이 담보액인 집값보다 클 수는 없으므로 실투자액 H-D-L은 항상 0보다 커야 합니다. 즉 다른 세입자가 살고 있는 집을 살 때는 반드시 내 돈이 들어가기 마련입니다. 하지만, 자가주택을 살 경우에는 개념적인 투자수익률 계산에서 실투자액인 H-D-L를 마이너스로 만들 수 있습니다. 다시 말해 순전히 남의 돈으로 투자하는 게 가능해 진다는 거죠. 본인이 살고 있는 집의 전세값이 개념적으로 빠지기 때문입니다. 그렇게 되면 위 수익률 식에서 집값 상승률 (ra)가 마이너스가 되면 오히려 본인의 투자수익률이 높아진다는 역설이 발생합니다. 어찌된 일일까요?
이건 그냥 빌려온 돈을 수학적으로 마이너스로 놓다 보니 발생한 역설이고, 실제로는 남의 돈 빌려서 투자했다가 그 돈 다 날리고, 추가로 투자손실금까지 따따블로 날린다는 뜻입니다. 그러니 융자규모를 정할 때는 적어도 집값과 전세값의 차액 이내에서 빌려야 최악의 경우에도 집 날리고 전세금도 모자라 거리로 나앉는 경우를 피할 수 있는 겁니다.
# by | 2010/09/16 16:39 | 투자 | 트랙백 | 덧글(0)















